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    直降300萬!這個一線城市昔日學區房神盤降溫!你還迷信學區房嗎?

    時間:2021-10-24 22:34 來源:環球網 作者:admin

    頂級學區房的價格,正在面臨回調。

    近日,一則北京海淀區蜂鳥家園一居室以600萬元超低價成交的消息不脛而走,這一價格比今年年初的高點降了300多萬元。一位知情的房產經紀人向中新經緯證實了這則消息。蜂鳥家園對口的是北京頂尖小學之一的中關村三小,以小戶型為主的特點讓這里成為學區房“神盤”,也被視為北京學區房市場的風向標。

    2020年年末,北京海淀區的學區房突然走俏,成交量與價格在短時間內迅速上漲。但在樓市調控、多校劃片、教師輪崗、打擊學區房炒作以及近期的二手房指導價等多個措施的共同作用下,市場迅速降溫,價格回調幅度較大。一位經紀人說:“相當于去年底到今年初的價格漲幅全都回吐了。”

    直降300萬元成交

    近日網上傳出,蜂鳥家園一套51.6平方米的開間以600萬元的價格成交,這樣的價格讓一些房產業內人士直呼不可能。要知道,作為北京頂尖的學區房小區,在今年年初時,蜂鳥家園的成交價能達到900萬-1000萬元。

    對于這則消息,蜂鳥家園小區附近的房產經紀門店的數位經紀人均予以證實。鏈家一位知情的房產經紀人林晨(化名)對中新經緯稱,業主正準備換房,此前就看中了一套房源,支付了100萬元的定金,之后又支付了500萬元左右的首付款。因為臨時出了一些情況,急需把蜂鳥家園的這套房子賣掉,并騰出購房資格,這才以遠低于市場價的方式交易。這套房源是10月14日成交的,買方全款支付了600萬元。

    “本來業主掛了650萬元,但買方覺得還能談,就報了600萬。也是買方付款方式好,購房款馬上就能打過去,想臨時找這樣的買家很難的。而且,業主不賣的話,還要承擔他想買的那套房子的違約金,得不償失。這個價格成交,也是天時地利人和全占齊了。” 林晨說。

    約11.63萬元/平方米的價格,明顯低于蜂鳥家園的二手房均價。有業內人士說:“600萬元的價格,已經回到了2016年的水平。這個小區其他正在賣房的房東,都會對這個業主有意見。”

    從今年7月北京西城區、海淀區執行多校劃片開始,火爆的學區房市場旋即冰封,在教師輪崗、打擊學區房炒作等多項措施的共同發力下,市場信心遭受打擊,房價迅速走低。

    林晨介紹,差不多在2020年的這個時候,海淀區的學區房價格開始飆升,到2021年初的時候,蜂鳥家園小區的價格漲了15%左右,售價在900萬-1000萬元/套。當前的售價已經降到了700-850萬元/套之間,降了10%-15%。他說:“相當于去年底到今年初的價格漲幅全部回吐,又回到了2020年的水平。”

    我愛我家APP顯示,蜂鳥家園小區當前掛牌房源共有12套,掛牌價在750萬-890萬/套。我愛我家的一位經紀人稱,一些學位暫時被占用的一居室價格更低,算是稅費,40余平戶型的價格差不多能談到720萬-730萬元/套。

    70套房源,只能掛3套

    近期,北京二手房市場的利空消息不斷。據北京日報,今年國慶前夕,海淀區房地產經紀協會結合近一年成交價格情況,對部分價格漲幅大、成交量大的熱點小區,向中介機構發布了二手房交易指導參考價。

    有市場消息顯示,指導參考價共涉及29個小區,根據小戶型(60平方米以下)、中戶型(60-90平方米)及大戶型(90平方米以上)設定掛牌指導價,超過指導價1%不允許中介機構掛牌,且不能通過中介成交。

    ▲海淀區華清嘉園小區

    10月19日,中新經緯實地走訪了海淀區的幾家房產經紀門店,多位經紀人表示,他們所在的公司已按照指導參考價對涉及到的29個小區的房源進行處理,高于指導價的房源進行下架,而且也不能對這些房源進行帶看、交易。

    蜂鳥家園小區小戶型、中戶型及大戶型的指導價分別為171000元/平方米、146000元/平方米及146000元/平方米,一位經紀人介紹,今年10月8日,公司下架了該小區55套高于指導價的房源,目前掛牌的只有23套。貝殼找房APP顯示,蜂鳥家園正在掛牌出售的房源均為40余平-60余平的一居室,只有一套房源的掛牌價高于指導價,為172094元/平方米,高于指導價不足1%。

    位于海淀區五道口附近的華清嘉園,也被列入指導價名單,小戶型、中戶型及大戶型的指導價分別為132000元/平方米、118000元/平方米及118000元/平方米。該小區附近門店的房產經紀人張華(化名)稱,該小區原有70套二手房源在售,但目前只剩下3套還在正常掛牌,其余67套都被下架。她透露,指導價出臺后,公司找業主協商下調掛牌價,但多數業主都不同意,只能下架處理,“妥協的業主都是急賣,才降價掛牌。”

    ▲海淀區東南小區一套房源降價40萬元

    張華介紹,在華清嘉園滿足掛牌條件的3套房源中,一套約86平方米的兩居室在近兩個月的降幅已超過10%。該房源在今年8月初的掛牌價為1200萬元,由于業主急賣,兩周前接受了指導價,降價至1025.6萬元。東南小區一套60平方米的兩居室,其掛牌價在兩周內下跌40萬元,降至786萬元,價格為13.1萬元/平方米,明顯低于該戶型15萬元/平方米的指導價。

    被下架房源的業主雖然不認可過分低于預期的指導價,也不得不接受市場轉冷的事實。在華清嘉園已下架的房源中,一套77平方米兩居室的報價比8月中旬的1100萬元,足足縮水了130萬。但即使這樣,價格還是高于指導價。

    二手房指導價影響幾何?

    自今年初深圳成為首個發布二手房指導價的城市,全國已經有多個城市出臺該項政策。據中新經緯不完全梳理,截至目前,二手房指導價政策已經覆蓋有深圳、東莞、寧波、成都、三亞、西安、紹興、無錫、合肥、廣州、北京11個城市。

    58同城、安居客數據顯示,出臺二手住房指導價的10個城市(除北京外)中,深圳、寧波、紹興、廣州9月份的二手房掛牌價環比下降,其中,廣州在8月31日出臺二手房指導價,9月份二手房掛牌價就環比下降了1.3%。

    受二手房指導價影響最大的無疑是深圳。深圳市房地產中介協會發布數據顯示, 2021年9月,深圳全市二手房網簽套數1967套(含自助),同比下降74%,環比下降17%。在過去的六年間,該市9月份二手房網簽量的最低值也在5000套以上。

    相較于其他城市,北京的二手房指導價僅限于海淀區的29個熱門小區,在實施范圍上明顯低于其他城市。至于該政策對海淀乃至整個北京二手房市場的影響,合碩機構首席分析師郭毅對中新經緯分析,上述29個小區多數都是家長眼中公認的學區房,但也并沒有完全覆蓋,而是選取其中的熱門小區,從這一層意義看,更多的是一種試探性舉措。

    但郭毅認為,盡管只有29個小區被“限價”,但由于都是區域的熱門社區,控制住這些小區的價格,自然會對周邊房價形成影響,“這些小區相當于標桿,它們的價格下來了,其他小區的價格自然也要下降,因此,海淀的二手房指導價會促使市場成交價有所走低。”

    中新經緯注意到,對口中關村二小的燕歸園小區,雖然不在指導價名單中,但部分房源近兩周也降了20-50萬元不等。

    從全市看,北京的房地產市場正在迅速降溫。國家統計局數據顯示,2021年9月,北京二手房銷售價格環比下降0.2%,而上次環比下降,還是疫情最為嚴重的2020年2月。據北京中原市場研究部統計,今年9月,北京二手住宅網簽1.2萬套,環比下降23%,同比下降28%,創下近1年來的市場新低。

    郭毅分析,北京二手房市場的降溫,主要還是受房貸收緊的影響,接下來的市場走勢,依舊要看信貸資金的松緊程度。

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